Апартаменты: зеленый свет или красная линия?

Напомним, что ранее, этим летом, Марат Хуснуллин объявил об инициативе городских властей по смене правил для строительства апартаментов. Как сообщают независимые источники, Департамент градостроительной политики подготовил проект постановления О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 мая 2011 года № 228-ПП Об утверждении Перечня видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в городе Москве.  Эту информацию косвенно подтвердил и г-н Хуснуллин, упомянув в своем интервью, что правительство Москвы тесно сотрудничает с Минстроем и готово предложить конкретные решения для озвученной проблемы.

«В настоящее время в Москве осуществляется строительство апартаментов не только в составе гостиниц, апарт-отелей, но и в составе многофункциональных комплексов, а также в качестве отдельных объектов капитального строительства в целях постоянного проживания», - указано в пояснительной записке к проекту постановления.
 
Согласно постановлению, для проектирования и строительства любого объекта необходимо получить градостроительный план земельного участка, где, в частности, указывается список разрешенных видов использования этого участка - например, возведение офисных помещений, деловых центров или же учреждений дошкольного воспитания, начального и среднего общего образования.

В случае, если постановление будет принято, оно повлияет на рынок недвижимости в целом, но основной «удар» придется по апартаментам, которым городские власти наверняка уделят пристальное внимание. Не полагаясь на введение дополнительных обременений для сегмента, чиновники явно намерены контролировать их появление на карты столицы вручную. Это окажет влияние и на проекты, которые еще только обсуждаются - например, планы по застройке Софийской набережной.

В рамках круглого стола застройщики отказались смотреть на вещи в негативном спектре: «Ведь этого закона или постановления еще нет? Вот выйдет - тогда и будем говорить о последствиях». Однако в нескольких словах проблему описать согласились все.

«Не нужно лицемерить, - призвал журналистов и коллег Петр Кирилловский, заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС. - Апартаменты - это не какой-то там уникальный формат. Это жилье. И сейчас это 1/3 активного рынка недвижимости. У нас этого «формата» на три года вперед!»

Именно распространенность и востребованность апартаментов не позволит городским властям пойти на крайние и непопулярные меры, уверен эксперт. «В апартаментах уже проживают десятки тысяч людей. Ухудшать положение этих людей на в интересах правительства. Для тех, кто проживает в уже приобретенных комплексах, ничего не изменится». Кроме того, П. Кирилловский заявил и о том, что для застройщика апартаменты - и без того вынужденная форма застройки, поэтому «выжать» из него дополнительные гарантии будет не так просто: «Ни один застройщик по доброй воле строить апартаменты не будет, это всегда влияние обстоятельств».

Впрочем, по словам П. Кирилловского, ГК ГРАС готова к ужесточению законодательства в своей сфере, более того, их полностью устраивает то, что ситуация с сегментом проясняется. Прозрачные и цивилизованные правила игры, общие для всех, пойдут на пользу рынку, считает эксперт.

Характеризуя ситуацию со своей стороны, Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet, упомянул о том, что само понятие апартаментов менялось с течением времени. Раньше на рынке в основном были представлены апартаменты бизнес-класса, которые строились в таких комплексных проектах, как Москва-Сити, и не составляли проблему ни для покупателей, которые могли позволить себе приобрести условно-нежилую собственность без оглядки на обеспечение инфраструктурой, ни для городских властей. Но в последнее время растет доля апартаментов эконом-класса, равно как и спрос на нее, который значительно увеличился в последнем квартале этого года.

Выход из положения, в которое застройщиков могут поставить законодательные изменения, в строительстве комплексных проектов, уверен эксперт, но не привычного нам мультиформата жилье/гостиницы/офисы/ТЦ, а формата, сочетающего в себе как обычные квартиры, так и недорогие апартаменты. Это позволит за счет строительства одного инфраструктурного узла обеспечить потребности жителей. О том, не подорвет ли это популярность апарт-комплексов, которая изначально была обусловлена возможностью строить их на участках для нежилой застройки, эксперт не упомянул.

Свое видение проблемы, отличное от остальных, озвучил Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE’S. Очевидно, что компания Pioneer сделала все возможное, чтобы застраховать свои риски: их объекты позиционируют себя как апарт-отели, а не апарт-комплексы, и в этот формат вложено немало средств и усилий по его легализации. Так, каждый апарт-отель этой сети обеспечен всей привычной инфраструктурой, включая в себя кафе, рестораны, уборку помещений, фитнес-клубы, бассейны и тренажерные залы. Компания предлагает услуги по сдаче помещений в аренду, выполняя таким образом одно из ключевых условий для признания комплекса апарт-отелем. Кроме того, съемщикам (и собственникам жилья, если они совпадают) предоставляется временная регистрация гостиничного типа. Именно так компания Pioneer и сеть апарт-отелей YE'S и собираются пережить возможный нормативный кризис: в своем закрепленном статусе гостиницы.

«Ну, а если и гостиницы заставят обеспечивать социальной инфраструктурой - тогда я не знаю, что делать. И никто не знает; должно быть, никто больше просто не будет строить гостиницы», - отшутился в ответ на вопросы журналистов А. Погодин.

Пока что застройщики с большей охотой готовы говорить о своих проектах, чем считать вслух возможные последствия изменений законодательства, но в целом их ожидания можно назвать сдержанно-оптимистичными. Насколько оправдан их подход к проблеме - покажет время.