Элитная недвижимость: на рубеже кризиса

Сегодня из состава предложения были выведены как максимально ликвидные, так и откровенно гротескные (1 млрд. рублей и выше) предложения. Ценообразование стало более здоровым, но в продаже при этом больше нет многоэтажных пентхаусов с видом на Кремль и собственной вертолетной площадкой.

Некоторое охлаждение рынка на рубеже 2014-2015 годов эксперты объясняют качественным отличием покупательских аудиторий - если для среднего инвестора сумма сделки на первичном рынке эконом- и комфорт-класса является порогом для единоразового вложения, основные инвесторы элитного рынка недвижимости вполне могут рассмотреть другие варианты - ценные бумаги, золото, большой объем валюты или же элитное жилье любой другой страны мира.

Тем не менее, объем рынка элитного жилья не так велик, чтобы кратковременное охлаждение спроса сказалось на базовых ценах: так или иначе, некоторая ротация объектов происходит в любых условиях, а ввиду ограниченности предложения по районам и конкретным объектам, существует устойчивый интерес ко многим знаковым ЖК, которые продаются на вторичном рынке. Поэтому, как мы видим из графика от Restate.ru, цены на элитное жилье после единовременного падения в ноябре 2014 года, сохраняют стабильность с перспективой роста.

Покупательский спрос: интерес сохраняется

По данным компании IntermarkSavills, всего в 2014 году было заключено около 500 сделок на первичном рынке элитной недвижимости. Учитывая относительно небольшие размеры этого рынка, это неплохая динамика. Пик активности покупателей пришелся на февраль.

При этом активнее всего на рынке новостроек продавались такие ЖК, как «Садовые Кварталы» (II очередь), Barkli Residence и квартал «Литератор». Именно они и сделали половину кассы многим агентствам элитной недвижимости, утверждают эксперты. Определенное количество сделок было заключено на вторичном рынке - причем с экспозиции по итогам года были сняты даже квартиры, ранее выставлявшиеся за цену свыше миллиарда рублей - вероятнее всего, они были проданы к концу года с разумным дисконтом.

На формирование цен и продвижение объектов оказывали влияние попеременно как сокращение предложения, так и рост неуверенности покупателей в элитной недвижимости Москвы. Так, по словам директора Kalinka Realty Екатерины Румянцевой, все больше инвесторов перестают рассматривать Россию как перспективный рынок элитного жилья - держать здесь такие активы дорого, а их будущая рентабельность под вопросом.

Как мы видим на графике от Restate.ru, количество активно экспонируемого и продвигаемого предложения на рынке элитного жилья постепенно сокращается, вывод новых ЖК происходит достаточно редко. Какое-то время свою нишу на рынке занимали элитные апартаменты, однако ввиду последних событий и возможного запрета на строительство жилья такого типа их популярность в верхнем сегменте уменьшается.

Элитная география Москвы

Первое место среди районов Москвы по выставленному на продажу жилью традиционно занимал район Хамовники - по данным портала Restate.ru, он выходил в лидеры как предложения, так и продаж почти 7 месяцев подряд. Однако количество нераспроданных объектов в Хамовниках сокращается, поэтому в лидеры могут выйти другие районы, что и демонстрирует диаграмма предложений Restate.ru.

Говорить о закреплении позиций новых лидеров преждевременно - на календаре еще только февраль, а тенденции элитного рынка формируются и укрепляются обычно к середине весны. Вероятнее всего, Хамовники еще могут выйти на вершину этого рейтинга, или же их заменят ближайшие конкуренты вне ЦАО - например, Замоскворечье.

В тенденциях географического развития сегмента эксперты вновь указывают на сокращение мест под застройку в центральным районах Москвы, что означает, что элитная стройка может выйти за пределы не только ЦАО, но и ТТК, и перспективные линии для этого уже намечены. В этом случае на смену точечной элитной застройке придет квартальная, которая позволит обеспечить более высокое качество жизни и социальную однородность среды обеспеченным покупателям.

Также перспективными пятнами эксперты называют территорию промзон. Однако не сходятся в оценке их потенциала. Безусловно, из более чем 30 промышленных территорий, которые будут реорганизованы в ближайшие годы, лишь некоторые участки будут пригодны для элитной застройки. В первую очередь, по данным Barkli, это «Сакко и Ванцетти» на набережной Тараса Шевченко, ОАО «Трехгорная мануфактура» в Пресненском районе, фабричная территория на Саввинской набережной и на Золотом острове, который сейчас распродается по участкам. Другие эксперты считают, что площади под элиту могут найтись (и будут найдены) на территории промзоны ЗИЛ и завода «Серп и молот».

Анонс элитных ЖК на качественно новых площадках может изменить как зональную карту элитной Москвы, так и саму динамику развития этого рынка - промзоны и большие участки на границах ТТК предложат новые возможности для будущей элитной застройки. Пока что рынок элитного жилья Москвы, как и другие сегменты, ждет хороших новостей.