Новостройки Красногорска: динамичное развитие

Аналитики компании «МЦБН» изучили 14 самых крупных и известных новостроек города Красногорска. В 2014 году будут сдаваться 9 из них, но только 3 жилых комплекса находятся на высокой стадии строительства, то есть готовность более 80%. Срок сдачи остальных 4 объектов задекларирован на 2015 год, поэтому их текущая готовность от 10% до 20%.
5 жилых комплексов сдают корпуса несколькими очередями.

В Красногорске застройщики отдают предпочтение монолитным домам, панельный жилой комплекс только один, ЖК «Прибрежный». Если говорить о высотности, то 10 типовых новостроек - 17-25-этажные (высотные), «Опалиха О2» и «Земледелец» - 6-9 этажные (средневысотные), а 2 жилых комплекса имеют нестандартную для Красногорска этажность - это 45-этажный ART от концерна «КРОСТ» и 4-8-этажный элитный жилой комплекс «Парк Рублево». Говоря о виде застройки, можно отметить, что она преимущественно комплексная, точечных внутриквартальных объектов всего 5 - это жилые комплексы: «Красногорские ключи», «Южное Красногорье», «Земледелец» «Южный» и Red Hills.

8 проектов имеют подземную парковку, наземный закрытый паркинг есть у 3 жилых комплексов.
Необходимо также отметить нежелание застройщиков сдавать новостройки с отделкой. Это может быть связано с высокой стоимостью квадратного метра в Красногорске, которая приближается к пределу покупательной способности. Несмотря на высокий спрос на квартиры по текущим ценам, застройщики не хотят сдавать новостройки с отделкой, так как она увеличивает стоимость квартиры (от 6 тыс.руб. до 12тыс.руб. за м2) и срок сдачи объекта до полугода. Тем не менее по опросу «МЦБН» среди покупателей первичного жилья в Красногорске более 70% из них хотели бы приобрести квартиру с отделкой.

При покупке квартиры в каждой из 11 новостроек Красногорска оформляется договор долевого участия (ДДУ), регулирующийся Федеральным Законом 214-ФЗ, в остальных комплексах схема продаж - ЖСК и ДКП.

Больше половины компаний, продающих жилье в Красногорске взимают комиссию (не включенную в цену квартиры) за бронирование/резервирование квартиры и/или оформление документов, размер которой варьируется от 20 тысяч рублей до 178 тысяч рублей, таким образом, комиссия продавцов может доходить до 2,5% от стоимости квартиры. В подавляющем большинстве жилых комплексов продажи осуществляются с помощью ипотеки. Банками-партнерами чаще всего выступают «Сбербанк России», банк «Возрождение» и «ВТБ24».

Главная подъездная магистраль города - Волоколамское шоссе, на котором расположено 11 новостроек. Уже сейчас, чтобы проехать на машине 10 км от МКАДа до Опалихи в 18-19 вечера, необходимо потратить 40 минут. Это говорит о том, что Волоколамское шоссе испытывает большие трудности, и в будущем пропускная способность дорог в Красногорске будет только ухудшаться. Находящееся на реконструкции Новорижское шоссе частично будет сдано в 2014 году и те дома, для которых оно является подъездной магистралью, расположены в лучшей доступности. Тем не менее транспортную ситуацию в городе сложно назвать удовлетворительной. Наличие трех ж/д станций: Павшино, Красногорская и Опалиха практически никак не влияет на ситуацию.

Уровень цен на недвижимость в Красногорске в 2013 году вырос в среднем на 1,6%, также увеличивается и темп застройки. Разброс цен на недвижимость достаточно широкий. Самую дешевую квартиру площадью 28,3 м2 можно купить за 2 578 000 рублей в ЖК «Молодежный lll», а самую дорогую трехкомнатную квартиру 122 м2 в ЖК «Ильинский парк» за 12 500 000 рублей. Особняком стоит жилой комплекс элитного типа «Парк Рублево», который компания «МЦБН» посчитала нужным включить в общий список, несмотря на характерные отличия от других объектов - стоимость трехкомнатной квартиры в ЖК на начальном этапе строительства достигает 24 872 000 рублей за 121 кв. м.

Минимальная цена квадратного метра квартиры в новостройке - 74 766 руб/кв. м в ЖК «Red Hills», и если рассматривать двух- и трехкомнатные квартиры, то «Red Hills» также занимает лидирующие позиции среди «двушек» - 76 605 руб/кв. м, а среди «трешек» первое место занимает «Южное Красногорье» - 66 299 руб/кв. м. Средняя минимальная стоимость однокомнатной квартиры в новостройках Красногорска - 3 664 574 рубля, двухкомнатной - 5 735 775 рублей, трехкомнатной - 7 233 320 рублей.

Площади квартир в Красногорске: 1-комнатные от 26,9 м2 до 58,29 кв. м, 2-комнатные от 37,4 кв. м до 96,4 кв. м, 3-комнатные от 42,1 кв. м до 131,8 кв. м. Девелоперы предпочитают выпускать квартиры малого метража, например, 1-комнатные квартиры от 33 до 45 кв. м. Показателен объект «ART», в котором продаются 3-комнатные квартиры площадью 42-44 м2. Это говорит о желании девелопера получать максимальный доход при высокой стоимости квадратного метра - 113 000 рублей, что больше средней стоимости квадратного метра «трешек» на 39% и при низкой общей стоимости квартиры - 4 841 500 рублей, что меньше средней на 33%. Таким образом застройщики, предлагающие квартиры большего метража, стараются уменьшать цену квадратного метра, чтобы общая стоимость квартиры оставалась конкурентоспособной на рынке.