Итоги III квартала 2025 года на рынке новостроек: оживление спроса и новые вызовы

В III квартале зафиксирован заметный рост числа зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ). По данным ДОМ.РФ, за отчетный период оформлено порядка 148 тыс. сделок, что на 29 % больше, чем за аналогичный период 2024 года. Этот показатель стал лучшим с середины 2024 года, когда завершилась массовая программа «Льготной ипотеки».

Ключевой драйвер роста — ипотечное кредитование. Доля ипотечных сделок в общей структуре продажах квартир в новостройках достигла 77 % (во II квартале — 74 %). Причем, в октябре положительная динамика только усилилась: объём продаж вырос до 2,6 млн кв. м (+38 % в годовом выражении).

Рост продаж, по всей видимости, вдохновил девелоперов, которые стали более активно выводить на рынок новые жилые комплексы. Объём стартов по итогам отчетного периода составил 1,1 млн кв. м, что лишь на 4 % ниже уровня III квартала 2024 года.

Наблюдается дифференциация по классам жилья:

• массовые проекты и новостройки комфорт-класса: запущено 9,3 млн кв. м (−3 % г/г). Спрос на эти сегменты поддерживается ростом доступности ипотеки;

• бизнес и элит класс: объём новых проектов сократился до 1,6 млн кв. м (−11 % г/г).

Общий портфель строящегося жилья увеличился на 2 % в годовом выражении и достиг 120,1 млн кв. м.

Активность застройщиков стимулируют и меры поддержки отрасли со стороны государства и банков. В частности, этому способствуют такие меры:

• средневзвешенная ставка по проектному финансированию снизилась до 10,2 %;

• остатки средств на счетах эскроу достигли 7,2 трлн рублей;

• приток новых поступлений за квартал составил 1,4 трлн рублей.

Активизация спроса привела к ускорению роста цен:

• по данным индекса цен ДОМ.РФ, в III квартале стоимость новостроек выросла на 2 %;

• при этом официальная инфляция за тот же период составила лишь 0,5 %;

• подобное превышение роста цен над инфляцией зафиксировано впервые после завершения массовой «Льготной ипотеки»;

• в октябре тенденция усилилась: цены прибавили 1,2 %.

Несмотря на позитивные тренды, ряд проблем сохраняется:

1.Концентрация активности у крупных игроков. 10 крупнейших застройщиков обеспечили основной прирост запусков:

o объём новых проектов — 1,9 млн кв. м;

o рост на 48 % к III кварталу 2024 года.

При этом остальные девелоперы замедлили вывод новинок до 9 млн кв. м (−11 % г/г).

2.Географическая неравномерность.

o число регионов с избытком предложения выросло до 32 (с 25 в начале года);

o количество регионов с дефицитом сократилось с 30 до 18.

3.Затянутая реализация.

Средний срок продажи непроданного жилья остаётся повышенным — 3,7 года. Эксперты прогнозируют возвращение к нормальным показателям (2–3,5 года) лишь в начале 2026 года.